27 شهريور 1397

قانون پیش فروش ساختمان

روابط عمومی
شنبه 09 تير 1397
مقالات تحلیلی

*ابوالفضل علیخانی

طی سالیان گذشته نوسانات در قیمت زمین ومسکن تابع هیچ فرمول وضابطه ای نبوده و برای خود سرگذشت متفاوتی داشته است.گاهی زمان ِرونق بیش از زمان رکود ، گاهی زمانِ رکود بیش از زمان رونق وگاهی هم مدت زمان رونق ورکود بازار پایاپای بوده و همواره قیمت زمین و مسکن را تحت تاثیر قرار داده است

در این نوسانات هیچگاه طبقه متوسط و پایین جامعه برای تهیه سر پناه مناسب خود نتوانسته اند برنامه ریزی مناسب داشته باشند.علی رغم این که در مواردی خاص و در مقاطعی از زمان توسط دولت یا نهادها و یا تعاونی ها برای آنها اقداماتی انجام شده است لکن این گونه موارد هم بنا بر انتخاب، خواسته و سلیقه اکثریت بهره برداران نبوده است.
در این فراز و نشیب های بازار مسکن و ساختمان بعضی از خانواده ها که توان مالی متوسطی داشته اند و بر حسب درآمد وپس انداز خود و تکیه بر وام های بانکی برای صاحب خانه شدن برنامه ریزی کرده اند متوسل به روش پیش خرید ساختمان می شدند.
اما این روش هم متاسفانه مشکلاتی را برای طرفین قرارداد وبه خصوص برای پیش خریدار به وجود می آورد که تبعات آن از مسائل اقتصادی و مالی فراتر رفته و مشکلات اجتماعی و قضایی را برای افراد وجامعه در پی داشته است .
به همین منظور قانونی به نام قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 به تصویب رسید و بعد از مدتی هم آئین نامه اجرایی این قانون در بهار سال 1393 مصوب گردید. در صورت آشنایی و اجرای صحیح این قانون توسط پیش خریداران و سرمایه گذاران وپیش فروشندگان دل نگرانی پیش خریداران کمتر ومشکلات اجتماعی و پرونده های قضایی در این خصوص به طور چشم گیری کاهش می یابد. علاوه بر این، پیش فروشندگان وسرمایه گذاران در این بخش نیز در برنامه ریزی ها و تولید و تحویل به موقع تعهدات ساختمانی خود با موفقیت و دقت بیشتری عمل خواهند کرد.
لذا با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ساختمان در ماه های اخیر و احتمال رونق مجدد ساخت و ساز و افزایش تبادل تفاهمنامه های پیش خرید وپیش فروش ساختمان و به خصوص در بافت های ناکارآمد و فرسوده ضروری است در خصوص این قانون اطلاع رسانی بیشتری صورت گیرد تا هم وطنان با آگاهی و توجه بیشتری در روند صاحب خانه شدن از این روش استفاده کنند.

برخی نکات قابل توجه درخصوص قانون پیش فروش ساختمان
- قانون پیش فروش ساختمان ضمانت اجرایی خوبی دارد ودر 25 ماده تصویب شده وضمانت کیفری این قانون نیز قابل توجه وارزشمند است .همچنین آئین نامه مناسبی برای این قانون تهیه شده است .
- ثبت رسمی قراردادهای پیش فروش (پیش سند) از اصول اساسی در راستای امنیت سرمایه گذاری پیش خریداران یک پروژه است که متاسفانه به این اصل مهم درجامعه توجه ای نمی شود .
- متاسفانه فروشندگان وخریداران ساختمان به مشاورین املاکی اعتماد می کنند که فاقد هرگونه مجوز، اطلاعات حقوقی و اطلاعات فنی هستند.در این بنگاه ها اقداماتی ثبتی انجام می شود که در آینده مشکلاتی را به وجود می آورد.این در حالی است که در زمان بروز مشکل این گونه بنگاه ها یا وجود خارجی ندارند و یا پاسخگو نیستند.
لذا با توجه به این که سرمایه خریداران حاصل یک عمر زحمت وپس انداز اقتصادی آنها است به هیچ وجه نباید به این آسانی اعتماد شود. نکته حاثز اهمیت این است که مطابق قانون مذکور مشاورین دارای صلاحیت هم حق نوشتن بیعنامه و قرارداد برای پیش خریداران را ندارند و در واقع منع قانونی دارند. بر اساس قانون، وظیفه ثبت گونه قراردادها برعهده دفاتر اسناد رسمی خواهد بود.
مشاورین املاک دارای مجوز باید بعد از انجام مذاکرات مقدماتی وتوافق ، طرفین قرارداد را به یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی هدایت نمایند.
-متولی اجرای قانون پیش فروش ساختمان در کشور وزارت راه وشهر سازی و در استان ها ادارات کل راه وشهر سازی هستند.
-در خصوص آگهی پیش فروش ساختمان توسط تولید گنندگان وسرمایه گذاران باید مجوزات لازم از ادارات راه وشهرسازی اخذ گردد ورسانه ها می بایست به این بند از قانون توجه بیشتری داشته باشند تا افراد جامعه با اعتمادی که به مطالب ارائه شده از طرف رسانه ها دارند دچار مشکلات وگرفتاری نشوند .
-توجه به این قانون و رعایت مفاد قانون وآئین نامه اجرایی آن باعث پیش گیری از فروش احتمالی مال غیر و فروش یک ساختمان به دو یا چند نفر خواهد شد وجعل اسناد عادی به حداقل خواهد رسید .
-از مزایای دیگر این قانون، پیش بینی استفاده از نهاد داوری متخصص در خصوص اختلافاتی است که احتمال دارد در تفسیر برخی از بندهای قرارداد به وجود آید .
- از دیگر محاسن این قانون جلوگیری از ساخت وسازهای غیر فنی و غیر مجاز خواهد بود که امنیت روانی را برای پیش خریداران به همراه خواهد داشت .
-در راستای کمک به اجرای بهتر این قانون به همه همکاران خودم در وزارت راه وشهرسازی و در بخش سازمان نظام مهندسی در خصوص طراحی و نظارت ساختمان ها پیشنهاد می کنم به عنوان افراد متخصص که شهروندان به آنها اعتماد و اطمینان دارند ضمن مطالعه دقیق این قانون و آئین نامه اجرایی مربوطه ، در مباحث تخصصی خود به دور از ملاحظات سیاسی و جناحی، به عنوان معتمدین مردم نظارت دقیق بر ساخت وسازها و اجرای این قانون داشته باشند .
- اجرای قانون پیش فروش ساختمان کمک به مردم و افزایش سرمایه گذاری در بخش مسکن، کاهش پرونده های قضایی، پیشگیری از وقوع جرم و اجرای عدالت را به دنبال خواهد داشت.

- مشاور مدیرکل راه و شهرسازی استان قم

  نظرات

نظری وجود ندارد.

نام
ایمیل
وب سایت
عنوان
نظر
تصویر امنیتی
وارد نمودن کد
طراحی سایت